Rodinné domy, chalupy i vícegenerační stavby prodávám v okrese Příbram a v okolí — na Dobříšsku, Březnicku, pod Brdy i po D4 směrem na Písecko. U domu se skoro vždycky najde něco, co je potřeba dořešit dřív než cenu. Čím dřív se na to přijde, tím míň to stojí. Napište adresu a dispozici, ozvu se do 48 hodin.
Co se u domu řeší navíc
Začíná to listem vlastnictví. U domu k němu skoro nikdy nepatří jen jedna parcela — zahrada, přístupová cesta nebo kus lesa bývají vedené zvlášť a někdy nejsou psané na stejného vlastníka. Druhá pravidelná věc je nesoulad mezi katastrem a skutečností: přistavěná garáž, zimní zahrada, přestavěné podkroví. Řeší to geometrický plán a stavební úřad, ne slib kupujícímu, že se to nějak dodělá.
Pak přicházejí na řadu sítě a technika. Studna s rozborem vody a povolením k odběru, septik nebo čistírna s povolením k vypouštění, revize elektřiny, plynu, komína a kotle. U starších domů kolaudační rozhodnutí nebo aspoň doklad o stáří stavby. Kupující z Prahy se na tohle ptá dřív než na kuchyň — a když odpověď není po ruce, sráží to cenu víc než skutečný stav.
A nakonec věci, které nejsou vidět na fotkách: věcná břemena a služebnosti, právo cesty přes dvůr, kudy chodí soused, a jestli je přístup k domu opravdu zajištěný na listu vlastnictví. Tohle si projdu na začátku a řeknu vám, co je potřeba doložit a co stačí popsat.
Jak váš dům představím kupujícím
U domu je toho k ukázání víc než u bytu — pozemek, dispozice přes dvě podlaží, technické zázemí. O to důležitější je, aby si kupující dokázal projít dům dřív, než k němu vyrazí.
Z mé zakázkyProfesionální fotografieFocení za denního světla, včetně zahrady a pohledu na dům z ulice. Termín volím podle toho, kdy je na dům lepší světlo. U domů fotím i z dronu — na snímku je novostavba v Rožmitále.
VideoprohlídkaVideoprohlídkaPrůchod domem v souvislostech — od vstupu přes patra až na zahradu. Na náhledu je videoprohlídka rožmitálské novostavby.
3D sken3D sken MatterportemVirtuální prohlídka celého domu. U domů se vyplácí nejvíc: kupující si sám ověří dispozici a vzdálenosti a na prohlídku pak jede rozhodnutý.
Půdorys 1. NPPůdorys s výměramiU více podlaží nutnost. Bez něj si kupující dispozici nesestaví ani z dvaceti fotek. Tady je první podlaží rožmitálské novostavby.- Text inzerátuKonstrukce, vytápění, stav sítí, orientace pozemku a co je v okolí. Co dům opravdu má — a co záměrně neslibuji.
- Inzerce na hlavních serverechSreality, Reality.iDNES.cz, BlackReality a další realitní servery, plus můj vlastní web.
- Technické podklady pohromaděRevize, PENB a doklady k přípojkám mám připravené dřív, než se zájemce zeptá. To je rozdíl mezi jednáním o ceně a couváním z obchodu.
Ukázka: novostavba v Rožmitále pod Třemšínem
- Nemovitost
- vícegenerační dům, 200 m² užitné plochy, tři samostatné jednotky 2+kk a garáž
- Lokalita
- Čelakovské-Rajské, Rožmitál pod Třemšínem — klidná část v docházkové vzdálenosti od centra
- Technika
- zděná stavba, tepelné čerpadlo, podlahové topení, PENB třída C
Takhle vypadá dům, když jde ode mě do inzerce. Co právě prodávám, najdete v aktuální nabídce.
Co budete potřebovat
Většinu z toho zařídím za vás. Co chybí nejčastěji, je vypsané tučně.
- Výpis z katastru včetně všech pozemků — stáhnu si ho sám
- Nabývací titul — kupní nebo darovací smlouva, případně usnesení o dědictví
- Geometrický plán, pokud se přistavovalo nebo dělil pozemek
- Kolaudační rozhodnutí, u starších domů doklad o stáří stavby
- Projektová dokumentace, pokud existuje
- Průkaz energetické náročnosti — 4 až 6 tisíc Kč, 5 až 10 pracovních dnů
- Revize — elektřina, plyn, komín, kotel
- Studna — rozbor vody a povolení k odběru
- Septik, čistírna nebo kanalizace — povolení k vypouštění nebo smlouva s obcí
- Věcná břemena a služebnosti — co je na listu vlastnictví a co se dělá v praxi
- Přístupová cesta — čí je a jestli je přístup zajištěný
- Poslední výměr daně z nemovitosti
- Vyčíslení zůstatku od banky, pokud je na domě hypotéka
Ať ho máte po ruce i u notáře a na úřadě, mám ho v PDF.
Checklist „Prodávám dům“ ke stažení →
Čísla, se kterými počítat
Doba nabízení: Realiťák roku a CEMAP, Středočeský kraj, srpen 2026. Lhůta a poplatek katastru: portál gov.cz, položka 120 zákona č. 634/2004 Sb. U domů se ceny za metr neuvádějí — rozdíly mezi pozemkem, stavem a lokalitou jsou tak velké, že by průměr víc mátl než pomohl.
Pět otázek, které u domů dostávám nejčastěji
Zbylých patnáct najdete v častých dotazech.
Máme přístavbu, která není zapsaná v katastru. Co s tím?
Řeší se to častěji, než by člověk čekal, a není to důvod prodej odkládat. Geodet zaměří skutečný stav a udělá geometrický plán, na stavebním úřadě se dohledá, jestli ke stavbě existuje povolení, a podle toho se buď doplní zápis, nebo se stavba dodatečně povolí. Důležité je vyřešit to před inzercí — kupující s hypotékou nedostane úvěr na nemovitost, jejíž zápis nesedí se skutečností, a zjistí se to vždycky až u odhadce banky.
Prodáváme zděděný dům a je nás víc. Jde to?
Jde, jen musí být hotové dědické řízení a vlastnictví zapsané na katastru. Pak vedu komunikaci mezi všemi dědici já, sháním podklady a podpisy dávám na jeden termín, aby nikdo nemusel jezdit dvakrát. Co se osvědčilo: dohodnout se na nejnižší přijatelné ceně dřív, než přijde první nabídka.
Budu platit daň z prodeje?
Záleží na časovém testu. Příjem je osvobozený, pokud jste nemovitost vlastnil aspoň 5 let u nabytí do 31. 12. 2020, nebo 10 let u nabytí od 1. 1. 2021. Osvobozuje také 2 roky bydliště bezprostředně před prodejem. U dědictví v přímé linii se do testu započítává i doba, po kterou nemovitost držel zůstavitel — podmínka tak bývá splněná. Osvobozený příjem nad 5 milionů Kč se musí oznámit finančnímu úřadu (RealFree a Dostupný advokát, 2026). Nejsem daňový poradce a konkrétní situaci od stolu neřeším — doporučím vám někoho, kdo to udělá pořádně.
Máme studnu a septik. Bude to problém?
Problém ne, ale papír k tomu patří. U studny rozbor vody a povolení k odběru, u septiku nebo čistírny povolení k vypouštění, případně smlouvu s obcí. Kupující z Prahy se na tohle ptá jako na první věc a odpověď „nějak to funguje“ ho spolehlivě odradí.
Video se načte z YouTube až po kliknutí. Otevřít na YouTube
Jak dlouho se dnes prodává dům?
Ve Středočeském kraji se rodinný dům nabízí průměrně 75 dní (Realiťák roku a CEMAP, Středočeský kraj, srpen 2026). V celé ČR se ta doba za rok zkrátila z 209 na 82 dní. Je to čas do rezervace; úschova a vklad na katastr pak přiberou několik týdnů navíc. Zkrátit tu dobu jde hlavně jedním způsobem — trefit cenu hned napoprvé.
Podrobněji k dani: kdy se daň z prodeje platí a kdy ne. Kdo zvažuje prodat sám, najde postup a nejčastější chyby na stránce prodej bez realitky.